中央政府给了地王们挥金如土的底气0液体灌装机

中央政府给了地王们挥金如土的底气

商界杂志观点栏目评论员、理财杂志特约撰搞人张平

刚刚迈过“金九”门槛，土地市场就上演了疯狂24小时。9月5日，继融创以43.24亿元北京夺地，并创下全国单价地王纪录后，24小时内，沪杭苏三地又连现地王。港企新鸿基旗下公司以217.7亿元加冕上海总价地王；随后，绿地、世茂、滨江在杭州各拿下一宗地，合计总价136.7亿元；世茂还在苏州以47.25亿包揽两块地，并创造当地单价地王。24小时之间，444.89亿元洒在了土地市场。

当看到农展馆地块楼面价7.3万元/平方米时，曾抛出“25年后北京的房价将达到每平米80万元”的北师大教授董藩则兴奋的在微博表示，“今天下午，融创以21亿元及异地建27.8万平米医院竞得北京农展馆地块，折合楼面价每平米73099元，刷新今年北京单价地王记录。10万元的时代迎面而来，80万元的日子还会远吗？！”

现在的状况是，一边是地王们挥金如土般的将资金砸向中国的土地市场。个别专家为其摇旗呐喊，认为中国房价没有最高只有更高。而另一边，中国一二线城市的民众惊恐万状，担心地王时代的到来，将会助推当地本已畸高的房价。

我们不禁要发问，是谁给了房地产企业在土地市场挥金如土的底气？其一，房企担敢不计血本的拿地，他们看准并豪赌房地产在中国经济中不可或缺的地位。说白了，中国经济离开房地产就完蛋；其二，近期各地政府纷纷对房地产调控进行松绑，使得房企看好未来房地产的走势。但令人惊奇的是，在房地产企业的A股再融资资渠道尚未开启，房企的雄厚的拿地资金又是从何而来呢？

海内外渠道顺利，增加房企举牌勇气

9月5日，绿城中国控股有限公司宣布已和多个财务机构达成融资协议，据此，绿城将向该批财务机构借款最多达3亿美元，绿城若干附属公司为该借款担保人。绿城表示，该笔融资所得将用作一般营运资金及资本重组。贷款将于融资协议日期起，计36个月内最终还款日期前分期偿还。

绿地集团8月30日在官网公布，集团与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。

8月29日，广州富力地产股份有限公司发布公告表示，公司建议在中国发行本金总额不超过60亿元的境内公司债券，期限为5-10年。富力表示，拟发行境内公司债券可以补充公司营运资金、取代部份银行借贷及优化公司财务结构。

8月28日有消息称，包括中银香港、东亚银行、星展银行、恒生银行和汇丰银行在内的五家银行，将在两周内与万科置业(香港)有限公司签署3.75亿美元3.5年期贷款协议。上述贷款中，包括一笔定期贷款和一笔循环信贷，大约是3亿美元贷款和7500万美元循环信贷，两部分的综合收益约为250个基点。

地王不计后果拿地，究竟风险几何？

很多业界人士表示，地王出现会对周边房价有明显的剌激作用。开发商高价拿地后，一般看好该地段，后续开发建设会持续跟进，这有利于带动周边消费、经济的发展。为了将来卖个好价格，开发商对周边环境、基础设施建设也会有所投入，因此对整个区域内居住环境等形成一定的外部溢出效应。那么开发商不计血本的拿地，就一点投资风险都没有了吗？

首先，随着一线城市地王的纪录不断刷新，房价的不断上涨，城市的中低收入人群的收入增幅已经远远够不上房价的上涨。也就是说，中国一线城市房价的上涨，主要是全国房地产投资者的盛宴，跟城市中自住型消费者的关系已经不大。

在远远脱离民众购买力的情况之下，盲目拿地的地王们的风险自然不言而喻。地王越多，泡沫越大，风险就越可怕。即使在上海，15万元/平方米的高价盘去年只卖出几套，而10余万元/平方米的也不过几十套，这说明市场购买力并不支持地王的天价。

再者，地王拿地，等于是在泡沫上盖房。中国一线城市的房价究竟有没有泡沫？我们只需看二大指标：第一，房价和收入之比，合理的房价收入比的取值范围是4-6，美国房地产泡沫最大时是7，而中国的上海、北京房价和收入比已经高达40，在如此高的的基数上还要进一步高价拿地建房，无疑是在泡沫上再建大泡沫，当这场击鼓传花的游戏破裂时，不仅受伤的是现在的这些地王们，还会对中国经济造成致命冲击。

第二，现在在上海、北京等城市，一套房产至少300万，而租金却只能是4000元都不到，如果这笔钱存入银行，那么每个月的利息要比房屋的租金高得多。所以现在将大笔资金砸向房地产市场的人，已经不能算是投资客，而是投机者，因为这么高的房价和地价，靠出租是绝对不划算的，只能期盼下次房价再出现新的一轮大涨，这场击鼓传花的游戏还能继续玩下去。可见，现在的新地王们都已经进入了豪赌的时代，这是一条不归路。

最后，地王的利润与风险实在不匹配，只有傻瓜才会这么干。我们从表面上看，地王们一掷千金的高调拿地，但实际上真正闷生发大财的是地方政府部门，一般政府部门的各种税费占到房价的50-60%。其实，这些年来土地出让价格上涨远超过房价的涨幅，再加上各种营建成本的上升，开发商们即使赚取了地王桂冠，其实赢利空间并不会太大。况且建房也要数年周期，未来充满变数。在一个风险远大于收入的情况下，开发商纷纷争当地王们其实是一种博傻行为。

总之，最近“地王”一词已被媒体提高到无以复加的程度。地王们之所以敢于高价拿地，他们是看准中国经济被房地产绑架的事实，除非中国经济跨掉，不然地王们认为投资只是赚多赚少而已。但是地王们哪里想到，他们高调拿地，赚得盆满钵满的是地方政府。他们高价拿地，已经远远脱离当地居民的收入范围，更是远离安全的房地产投资范围，风险不言而喻。虽然可以呈一时之快，但迟早会为此而付出惨痛代价。届时中国经济也因为房地产的破裂而跌向苦难深渊，改革开放数十年的成果，被房地产泡沫毁于一旦。

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